De rol van de VvE

Als VvE willen wij zelfopgewekte energie aan de markt verkopen

Conclusie

Op basis van de Elektriciteitswet 1998 kan de VvE met een kleinverbruikersaansluiting zelfopgewekte elektriciteit alleen terugleveren aan de gecontracteerde leverancier. Verkoop aan andere marktspelers is niet mogelijk. De Energiewet zal de VvE met kleinverbruikersaansluiting in staat stellen om elektriciteit aan kleinverbruikers te verkopen op basis van een peer-to-peer contract. De Energiewet maakt het ook mogelijk om aan andere partijen dan de leverancier zelfopgewekte elektriciteit te verkopen.

Uitgebreide onderbouwing

Het leveren van zelfopgewekte elektriciteit aan de markt is een brede omschrijving. Dit kan slaan op de verkoop van elektriciteit op de retailmarkt, groothandelsmarkt, balanceringsmarkt en congestiemanagementmarkt. Aangezien de retailmarkt en groothandelsmarkt het meest voor de hand liggen, zullen deze twee hier worden besproken.

Onder de verkoop van elektriciteit op de retailmarkt wordt hier verstaan de levering van elektriciteit door de VvE aan kleinverbruikers in de buurt. Hebben de appartementsbewoners een eigen meetinstallatie, dan is het voor levering irrelevant of de kleinverbruikers zich in het appartementencomplex bevinden of daarbuiten. In beide gevallen zal sprake zijn van levering aan kleinverbruikers waarvoor een leveringsvergunning is vereist.[1] Bovendien zal de VvE waarschijnlijk zijn gebonden aan de verplichte verkoop van elektriciteit aan de leverancier op basis van artikel 95c Elektriciteitswet 1998 (ervan uitgaande dat de VvE een aansluiting van ten hoogste 3*80 A bezit). Zelfopgewekte elektriciteit op de retailmarkt verkopen zal dus niet mogelijk zijn naar huidig recht. Na inwerkingtreding van de Energiewet zal dit veranderen, ervan uitgaande dat de VvE beschikt over een kleinverbruikersaansluiting. In dit geval zal levering aan kleinverbruikers worden aangemerkt als peer-to-peer handel, welke is uitgezonderd van de vergunningsplicht. De VvE mag echter niet meer elektriciteit zonder vergunning leveren dan zij zelf opwekt.[2] Alternatief kan de VvE een energiegemeenschap oprichten met de bewoners van de appartementen als leden.[3]

De groothandelsmarkt is voor de VvE met een grootverbruikersaansluiting toegankelijker. Ingevolge de Elektriciteitswet 1998 is de VvE die een kleinverbruikersaansluiting bezit zelfs niet in staat om zelfopgewekte elektriciteit aan een ander te leveren dan de leverancier. Met de Energiewet zullen de mogelijkheden van de VvE worden vergroot en zal de VvE vrij zijn een partij op de groothandelsmarkt te kiezen om elektriciteit aan te leveren. Let wel, voor toegang tot de elektriciteitsbeurzen ETPA en EPEX Spot moet een aanmeldingsproces worden doorlopen. Alleen bedrijven worden toegelaten tot de beurs. Dit zou de VvE, die een vorm van een vereniging is, kunnen uitsluiten.[4] In dat geval is een andere mogelijkheid om elektriciteit aan een tussenpersoon te verkopen die wel toegang heeft tot de elektriciteitsbeurzen.

Als VvE willen wij inzicht krijgen in de mogelijkheden om gezamenlijk of individueel duurzaamheidsmaatregelen door te voeren

Conclusie

Een gemeenschappelijke verduurzamingsmaatregel wordt in beginsel genomen met een gekwalificeerde meerderheid. Wordt deze meerderheid niet gehaald, omdat bepaalde eigenaars niet willen bijdragen, dan is het mogelijk om individueel verduurzaming door te voeren. Enkele uitzonderingen daargelaten, is het mogelijk de kosten zo te verdelen dat de appartementseigenaren die niet van de voordelen genieten, niet hoeven bij te dragen aan de maatregelen. Ook voor het aanbrengen van individuele wijzigingen is een twee-derde meerderheid vereist.

Uitgebreide onderbouwing

Verduurzamingsmaatregelen in eigendom van de gemeenschap van eigenaars

De buitenzijde van het gebouw (fundering, dragende muren, dak, façades, ramen) is gemeenschappelijk eigendom.[5] Hierover moeten besluiten worden genomen door de VvE, en meer specifiek door de vergadering van eigenaars. Verduurzamingsmaatregelen kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld de plaatsing van zonnepanelen, een energieopslagfaciliteit, oplaadpunten voor elektrische auto’s, isolatie en warmtepompen.

Wanneer de maatregelen niet kunnen worden gezien als uitvloeisel van onderhoudswerkzaamheden, is een gekwalificeerde meerderheid nodig in de vergadering van eigenaars.[6] Afhankelijk van het reglement dat geldt in de VvE wordt bepaald wanneer een gekwalificeerde meerderheid is bereikt. Het modelreglement 1992 vereist bijvoorbeeld een twee-derde meerderheid.[7]

In principe moeten alle eigenaars in gelijke mate bijdragen aan de kosten van maatregel, bijvoorbeeld plaatsing van zonnepanelen. Onder omstandigheden, en afhankelijk van het reglement dat van toepassing is, kunnen uitzonderingen worden gemaakt.[8]

Verduurzamingsmaatregelen in eigendom van een individu of groep eigenaars

Volgens Hoops hebben individuele appartementseigenaars het recht om veranderingen aan gemeenschappelijk eigendom aan te brengen met toestemming van de vergadering van eigenaars.[9] Ook Van der Vleuten concludeert dat het recht van individuele eigenaars om verandering aan te brengen is onderworpen aan toestemming van de vergadering van eigenaars.[10] Voor verduurzamingsmaatregelen geldt dat een gekwalificeerde meerderheid is vereist. De eigenaars die niet meedelen in de voordelen van de genomen maatregelen hoeven dan niet bij te dragen in de kosten. Uitzondering zijn VvE’s waar het modelreglement 1983 of een gelijksoortige variant van toepassing is. Volgens dit reglement is een afwijkende kostenverdeling namelijk helemaal niet mogelijk.[11] In praktijk betekent dit dat zelfs een unanieme beslissing van de vergadering van eigenaars waarin toestemming aan een individuele eigenaar wordt gegeven om de ramen op eigen risico en kosten te vervangen nietig zal zijn.[12] Geeft de VvE geen toestemming voor het nemen van individuele verduurzamingsmaatregelen, dan is het niet mogelijk om deze als individuele appartementseigenaar uit te voeren.

Heeft een individuele eigenaar toestemming gekregen om zonnepanelen op het dak te plaatsen, dan worden deze zodra ze zijn geplaatst door natrekking eigendom van de VvE. De buitenzijde van het gebouw is immers in eigendom van de gemeenschap van eigenaars.[13] Om toegang van de individuele appartementseigenaar tot de zonnepanelen te waarborgen, wordt in de praktijk vaak een gebruiksovereenkomst gesloten met de VvE.[14] Deze praktijk is nog niet rechterlijk getoetst. De gebruiksovereenkomst geeft de appartementseigenaar het recht om de zonnepanelen te plaatsen en exploiteren op eigen risico en voor eigen gebruik.

Bronnen

[1] Art. 1(1)(o) jo. 95a Elektriciteitswet 1998.

[2] Art. 2.19(2)(b) Energiewet (RvS).

[3] Art. 2.19(2)(a) Energiewet (RvS).

[4] § 34 and § 35 EPEX SPOT Exchange Rules (versie 22 december 2022); A. Buijze e.a., ’”Power to the People”. Een onderzoek naar alternatieven voor de huidige balans-onverantwoordelijkheid van kleinverbruikers n.p.: UU, TNO & Alliander 2021 (online, accessed 8 September 2022), p. 66.

[5] M.C.E. van der Vleuten, ’Duurzaamheid en appartementsrechten', in: J.J. Karens, N. van Wijk-van Gilst & M.A.B. Chao-Duivis (eds.), Praktijkboek duurzaam bouwen, Den Haag: IBR 2020, p. 164.

[6] Art. 37(8) modelreglement 1973; art. 38(7) modelreglement 1983; art. 38(8) modelreglement 1992; art. 52(8) modelreglement 2006; art. 56(6)(j) modelreglement 2017.

[7] Art. 38(8) jo. 38(5) modelreglement 1992.

[8] Art. 5:112(2) BW.

[9] B. Hoops, ’De verduurzaming van VvE's: Hoe kunnen wij de Tragedy of the Anticommons vermijden?', WPNR 2020/7297, p. 663.

[10] M.C.E. van der Vleuten, ’Duurzaamheid en appartementsrechten', in: J.J. Karens, N. van Wijk-van Gilst & M.A.B. Chao-Duivis (eds.), Praktijkboek duurzaam bouwen, Den Haag: IBR 2020, p. 173-175.

[11] Art. 2(3) modelreglement 1983.

[12] Art. 2(3) modelreglement 1983; Gerechtshof Den Haag 30 Jun 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1051.

[13] Art. 5:20 BW.

[14] M.C.E. van der Vleuten, ’Duurzaamheid en appartementsrechten', in: J.J. Karens, N. van Wijk-van Gilst & M.A.B. Chao-Duivis (eds.), Praktijkboek duurzaam bouwen, Den Haag: IBR 2020, p. 173. Ook bij de Sbusidieregeling coöperatieve energieopwekking wordt ervan uitgegaan dat de gebruiksovereenkomst mogelijk is. Zie art. 28(3) Subsidieregeling coöperatieve energieopwekking.