De positie van de huurder

Als huurder wil ik zonnepanelen installeren zonder afhankelijk te zijn van mijn verhuurder

Conclusie

Voor woningen bevatten huurcontracten vaak een bepaling die veranderingen aan de buitenkant van het gebouw verbiedt. In dat geval kunnen zonnepanelen niet onafhankelijk van de verhuurder worden geplaatst. Als een dergelijk verbod niet in het contract is opgenomen, geldt het volgende. De huurder van een woning heeft geen toestemming van de verhuurder nodig voor de installatie van zonnepanelen als de installatie aan het einde van het huurcontract eenvoudig ongedaan kan worden gemaakt. Bij niet-geïntegreerde zonnepanelen kan dit het geval zijn. Wetgeving en rechterlijke uitspraken geven onvoldoende informatie voor een eenduidig antwoord op deze vraag. Bij geïntegreerde zonnepanelen is toestemming van de verhuurder nodig. Toestemming van de verhuurder kan door de huurder worden verlangd indien de veranderingen geen schade toebrengen aan het gebouw of leiden tot waardevermindering van het gebouw en zelfstandige plaatsing van zonnepanelen mogelijk is.

Uitgebreide onderbouwing

Juridisch gezien zijn er slechts enkele verschillen tussen een sociale woningcorporatie en een particuliere verhuurder. In dit verband kan het nuttig zijn op te merken dat woningcorporaties beperkt zijn in de hoeveelheid schulden die zij voor bewoners kunnen aangaan. Dit kan een belemmering vormen voor renovatie, ook al wil de woningcorporatie in principe meedoen.[1] Voor een huurder die in een flatgebouw met een Vereniging van Eigenaren (VvE) woont, zijn er extra moeilijkheden. Omdat huurders geen appartementsrechthebbenden zijn, zijn zij geen lid van de VvE, hebben zij bijgevolg geen toegang tot de vergadering van eigenaars en hebben zij geen stemrecht.[2]

Veranderingen aan het gebouw: de hoofdregel in het huurrecht

De relatie tussen huurder en verhuurder wordt geregeld door het verbintenissenrecht, dat een speciale afdeling over huur bevat. Hier wordt als hoofdregel gesteld dat het de huurder niet is toegestaan het uiterlijk van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij de veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur gemakkelijk ongedaan kunnen worden gemaakt of verwijderd.[3] Deze bepaling is geschreven in wat semi-dwingend recht wordt genoemd, wat betekent dat er geen afwijking ten nadele van de huurder mogelijk is. De regel betreft zowel het interieur als het exterieur van het gehuurde.

De buitenkant van het gebouw

De hoofdregel kent één belangrijke uitzondering betreffende de buitenkant van een woongebouw. In dit geval is afwijking via aanvullend recht toegestaan.[4] Daarmee wordt een belangrijke uitzondering uit de hoofdregel gehaald voor veranderingen aan een woongebouw. Dit kan tot gevolg hebben dat een huurder van een woongebouw geen schotelantenne mag plaatsen, terwijl zijn buurman die een klein bedrijf exploiteert dit wel mag.

In de praktijk wordt haast altijd een uitzondering gemaakt voor veranderingen aan de buitenkant van het gebouw. Huurcontracten bevatten dan een bepaling die veranderingen aan de buitenkant van het gebouw verbiedt. Zo wijken de algemene voorwaarden van de sociale woningcorporatie Vestia af van de standaardregels uit Boek 7 BW, waardoor het plaatsen van zonnepanelen wordt verboden.[5] De beperking met betrekking tot de buitenkant van het gebouw is van invloed op veel duurzaamheidsmaatregelen, omdat duurzaamheidsmaatregelen vaak veranderingen aan de buitenkant van het gebouw omvatten.

Veranderingen, verhuurbaarheid en waardevermindering

Is er geen uitzondering gemaakt voor de buitenkant van het gebouw en weigert de verhuurder plaatsing van de zonnepanelen, dan kunnen huurders naar de rechter stappen voor veranderingen die niet eenvoudig ongedaan gemaakt of verwijderd kunnen worden. De grond voor woninghuurders om dit te doen is dat de voorgestelde veranderingen het woongenot verhogen.[6] Verbetering van het woongenot moet objectief worden vastgesteld.[7] De verhuurder moet binnen acht weken toestemming geven indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het pand niet schaden en niet leiden tot een waardevermindering van het gehuurde.[8] Als de verhuurder de toestemming weigert, kan de huurder een machtiging van de rechter vorderen. Een machtiging wordt verleend als de verhuurder toestemming had moeten geven. Een waarborg voor de verhuurder is ingebouwd: als de verhuurder inhoudelijke, aanzienlijke bezwaren heeft tegen de wijzigingen, zal de rechter de vordering afwijzen.[9]

Artikel 7:243 BW

Artikel 7:243 BW regelt dat wanneer een woonruimte voorzieningen behoeft als genoemd in het tweede lid, de rechter op verzoek van de huurder kan bepalen dat de verhuurder verplicht is deze verbetering op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen ven een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot deze kosten. In het tweede lid worden maatregelen als isolatie genoemd. Zonnepanelen staan hier nog niet onder, maar de Minister van Klimaat & Energie heeft aangekondigd dat een amendement wordt ingediend om ook zonnepanelen onder deze bepaling te brengen.[10]

Bronnen

[1] V. Rovers, R. Kooger & C. Tigchelaar, Evaluatie van de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis 2016-2020 (report for the Ministry of the Interior and Kingdom Relations), n.p.: TNO Innovation for Life, 2021, p. 44.

[2] Art. 5:125 jo. 5:127 BW.

[3] Art. 7:215(1) BW.

[4] Art. 7:215(6) BW.

[5] Althans, dit was in 2014 nog het geval. Zie: rechtbank Den Haag, 24 December 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:16078.

[6] Art. 7:215(4) BW.

[7] J.K. Six-Hummel, GS Huurrecht, art. 7:215, aant. 72.

[8] Art. 7:215(2) BW.

[9] Art. 7:215(3) and (4) BW. Een aanzienlijk bezwaar houdt altijd in dat de wijzigingen leiden tot schade of waardevermindering. Zie: J.K. Six-Hummel, GS Huurrecht, art. 7:215, aant. 72.

[10] Art. 7:243(2 CC; Essent, ’Rechter dwingt verhuurder om woning te verduurzamen', https://www.essent.nl/overessent/duurzaamheid-nieuws/index.html/rechter-dwingt-verhuurder-woning-te-verduurzamen/# (online, accessed 27 October 2022).